vendredi, 31 août 2007

Où enregistrer le contrat de bail ?

Je fais suite à mon post du 10 août 2007 dans lequel je vous parlais de l'obligation d'enregistrer les baux.

Le contrat de bail doit être enregistré au bureau d'enregistrement où se situe l'immeuble loué.

Vous avez 2 possibilités, soit en naviguant sur le site :

http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.php?lang=fr

(après essai, il est préférable de désactiver votre Norton ou autre anti virus pour le bon fonctionnement du site fédérale ...no comment).

Lorsque vous êtes sur le site, cliquez sur :

  1. "compétences" dans la colonne de gauche;
  2. sur "ACED" dans la liste de sélection "Administration";
  3. "enregistrement des baux d'immeubles" dans la liste des compétences;
  4. pour finir par entrer le code postal de l'immeuble loué.

C'est facile et rapide.

Sinon, il vous reste le téléphone (non essayé Clin d'oeil) 02.57.257.57 tous les jours ouvrables entre 8 et 17.00 H.

Petite facilité supplémentaire, vous pouvez envoyer votre bail à enregistrer soit par la poste, par fax, en se déplacant ou encore par mail ... à l'adresse du bureau compétent.  Dans ce cas, le bailleur doit envoyer le contrat, correctement complété et signé par les deux parties, sous format "pdf".

Ne pas oublier que le contrat doit être enregistré dans les 2 mois de la signature.  L'enregistrement est gratuit pour les baux de résidence principale.

bon surf.

mardi, 28 août 2007

Possibilité de gratuité de l'enregistrement de l'état des lieux obligatoire

Pour mémoire, une loi programme a prévu la gratuité de l'enregistrement obligatoire des contrats de bail, affectés exclusivement au logement, dans les 2 mois de la signature (cette obligation repose entièrement sur la bailleur).

Les annexes au contrat de bail seront également enregistrées gratuitement sous 2 conditions :

  1. l'annexe doit être présentée avec le contrat de bail au bureau d'enregistrement;
  2. le contrat de bail lui-même ou une déclaration au pied du contrat doit renvoyer expressément à l'annexe.

(cfr circulaire du 9 mai 2007)

Pour rappel, les 3 annexes au contrat de bail sont les suivantes :

  • la liste des conditions minimales notamment en matière de sécurité;
  • une annexe explicative;
  • l'état des lieux du bien loué.

Par conséquent, l'enregistrement de l'état des lieux entraîne des frais, sauf lorsque l'état des lieux se rapporte à un contrat de bail qui peut être enregistré gratuitement, c'est à dire lorsque le contrat de bail et l'état des lieux sont enregistrés en même temps (uniquement pour les baux de résidence principale et pour ceux conclus après le 15 juin 2007).

Bonne journée.

jeudi, 23 août 2007

Faut il adoucir l'eau ?

eauIl existe plusieurs solutions techniques, néanmoins, une seule est fortement recommandée, notamment pour les copropriétés.La technique à résine échangeuse d'ions: c'est le système le plus efficace. Au contact de la résine, les ions calcium et magnésium, responsables de la dureté, sont éliminés par adsorption sur celle-ci et remplacés par des ions sodium.Pour mémoire, ce n'est qu'aux températures supérieures à 60°C que l'entartrage augmente.  Adoucir l'eau froide est pratiquement inutile. Il est conseillé de brancher l'adoucisseur uniquement pour protéger les conduites destinées à alimenter la production d'eau chaude.  La régénération de la résine s'effectue au moyen de sel. Il existe deux types de commande la provoquant : le système chronométrique qui permet de programmer la régénération entre 1 et 12 jours sans tenir compte de la consommation en eau et le système volumétrique qui régénère la résine après utilisation d'un certain volume d'eau.   Pour résumer, un adoucisseur augmente simplement votre confort de vie, mais aussi les coûts fixes (acquisition du matériel, achat du sel, entretien annuel de l’adoucisseur, frais de réparation), dans un immeuble à appartements où il existe un circuit d’eau chaude sanitaire, l’adoucisseur est intéressant.  L’eau alimentant la chaudière étant en circuit fermé, il n’est pas nécessaire de l’adoucir.  Petits conseils :Réglez la température de l'eau chaude sous 55 degrés Celsius. Plus l'eau est chaude, plus les dépôts de calcaire seront importants.  Nettoyer vos appareils électriques (chauffe eau, cafetière, …) avec du vinaigre bouillant.  Quelques sites :www.vivaqua.bewww.aquabelgica.bePour la Wallonie :www.icbw.bewww.aqualwal.be

Pour Bruxelles : www.ibde.be

Excellente journée !  

samedi, 18 août 2007

Achat sur plan, les intervenants

Vous pourrez trouver toutes les principales personnes qui ont un lien direct ou indirect avec l’immeuble nouvellement construit.   - le maître d’ouvrage : personne physique ou morale pour qui sont réalisés des travaux, celui-ci choisit un maître d’œuvre, s’entend avec lui sur un projet et sur les solutions techniques proposées et lui confie le suivi des travaux. - le promoteur : est un professionnel qui fait construire pour vendre ou louer les constructions édifiées pour son compte - le notaire : Le notaire est un officier public, nommé par le Roi.  Sa compétence couvre trois grands domaines du droit : le droit immobilier (achat, vente de biens immobiliers, emprunts, ...) le droit familial (contrat de mariage, adoption, donation, succession, divorce, ...) ainsi que le droit des affaires (constitution de sociétés, fusion, ...).  dans le cas de la construction d’un immeuble à appartements, par exemple, il rédige les statuts de l’immeuble et passe les actes. - l’architecte : conçoit, pour le compte de tiers les édifices ou transformation, tant sur le plan technique, fonctionnel et esthétique puis dirige les travaux nécessaires.  Ce dernier peut être tenu responsable de vices graves pendant 10 ans (article 1792 du code civil) et qui affectent la stabilité de l’immeuble et qui ne pouvaient pas être visible lors de la réception provisoire.  La responsabilité de l’architecte porte sur la conception et le contrôle de l’exécution des travaux tandis que la responsabilité de l’entrepreneur porte sur l’exécution même des travaux. - l’entreprise générale ou l’entrepreneur : exécute des travaux dans le domaine immobilier (construction ou rénovation).  Son enregistrement vous garantit qu’il répond en tant qu’entrepreneur aux exigences financières et techniques. - La société momentanée : dans certains cas, par exemple lors de projets de constructions importants, il se peut qu’un promoteur ou un entrepreneur face appel à une autre société concurrente pour collaborer ensemble. - les sous traitants : est un contrat par lequel une entreprise confie à une autre entreprise l’exécution de travaux indispensables à son activité qu’elle ne souhaite pas effectuer elle-même.  Par exemple : l’aménagement d’une cuisine, la grue, la plomberie, la couverture de la toiture, … - le commercialisateur : il arrive bien souvent que promoteur ne vend pas lui-même sa réalisation, il fait appel à un commercialisateur, ou une agence immobilière qui se chargera de vendre son immeuble.  Néanmoins, il arrive que certains promoteurs disposent de leurs propres commerciaux. - le syndic : agent immobilier de formation, ce dernier peut se faire élire soit directement dans l’acte de base, dans ce cas, son mandat est échu à la première assemblée générale, soit sous appel d’offre du promoteur, le syndic présente sa candidature lors de la première assemblée, il peut être bien entendu proposé par l’un des co-propriétaires. - le copropriétaire : est propriétaire de parties indivises de l’immeuble (les parties communes de l’immeuble tels que l’ascenseur, la cage d’escaliers, la toiture, les murs porteurs, …).  Les copropriétaires invités à participer à l’assemblée générale plénière de l’association pourront délibérer (selon des critères de quorum et de vote) sur l’ordre du jour envoyé lors de la convocation pour l’assemblée. - l’expert de la copropriété : pas obligatoire, mais indispensable pour la réception provisoire des parties communes de l’immeuble, ce dernier représentera la copropriété (si l’assemblée l’a décidé) pour la partie technique de réception de l’immeuble afin de relever les imperfections et manquements de la construction Bon week end,  

mercredi, 15 août 2007

attention à votre permis

Permis environnement pour les parkings à Bruxelles Toute personne ou toute société qui désire mettre en exploitation une usine, un atelier ou un immeuble qui comporte des installations classées de classe 1A, 1B ou 2 doit obtenir préalablement une autorisation administrative appelée "permis d'environnement". Le régime du permis d'environnement remplace celui du permis d'exploiter (Ordonnance du 30 juillet 1992 relative au permis d'environnement (M.B. 29.07.1992) modifiée par l'ordonnance du 23 novembre 1993 (M.B. 26.XI.1993)). Un petit jargon qui met bien à mal certaines copropriétés, pourquoi ? Il faut savoir pour qu’un parking puisse être utilisé, le permis doit être octroyé par l’IBGE, l’Institut Bruxellois pour la gestion de l’Environnement. Sans permis délivré, pas d’exploitation du parking. La classe de permis sera différente en fonction du nombre de parking et dépend de la nature et de la gravité des nuisances qu'elle est susceptible de causer. Il existe actuellement quatre classes d'installations : 1A, 1B, 2 et 3. La classe 3 est la classe la moins stricte, la 1A est la plus stricte.Classe 2 : Garages, emplacements couverts où sont garés des véhicules à moteur comptant de 10 à 24 véhicules automobiles ou remorques.Classe 1B : Garages, emplacements couverts où sont garés des véhicules à moteur comptant de 25 à 200 véhicules automobiles ou remorques.Classe 1A : Garages, emplacements couverts où sont garés des véhicules à moteur comptant plus de 200 véhicules ou remorques.  Il s’agit de la procédure la plus lourde, mais aussi la plus exceptionnelle.  Elles sont soumises à une étude d'incidence sur l'environnement. Sont notamment soumis à cette procédure les immeubles qui comprennent plus de 200 emplacements de parking, couverts ou à l’air libre (à compter séparément pour déterminer si l’on entre dans la catégorie).Pour les installations de classe I.A, I.B et II, la durée de validité du permis est en général fixée à 15 ans, à partir du début de leur exploitation. Attention, cependant : l’autorité qui vous a octroyé le permis peut réduire cette durée… mais en motivant dûment sa décision.Ce délai de 15 ans peut être prolongé une fois, pour la même durée.Si vous souhaitez prolonger la durée de validité de votre permis, n’oubliez pas d’introduire votre demande de prolongation au moins un an avant l’échéance de votre permis initial.Une étude d’incidences doit être réalisée à l'occasion d’une demande de certificat ou de permis d’environnement pour les projets de la classe I.A. L’étude d’incidences sera réalisée obligatoirement par un chargé d’étude agréé au niveau régional.Un rapport d’incidences, élaboré par l'exploitant lui-même, est requis pour les installations de classe I.B. Néanmoins, une étude d’incidences sera obligatoire si le Gouvernement le juge nécessaire sur base d’une proposition de la commission de concertation. Ceci se produit rarement. Une étude ou un rapport d'incidences est requis pour certains projets qui nécessitent un permis ou certificat d'urbanisme (voir annexes A et B de l'ordonnance du 5/6/97 relative à l'urbanisme). Un droit de dossier est levé à charge du demandeur lors de l’introduction de la demande. Le montant s'élève :- pour les installations de classe I.A à :* 625 EUR pour un certificat d’environnement;* 2.500 EUR pour un permis d'environnement sans certificat préalable;* 1.250 EUR pour un permis d'environnement précédé d'un certificat d’environnement;- pour les installations de classe I.B à 250 EUR;- pour les installations de classe II et temporaires à 125 EUR;- pour les installations de classe III : gratuit. Il faut ajouter à cela les frais de dossier au niveau communal, variables selon les communes ainsi que les frais de l'étude d'incidences s'il y a lieu.  Pour une copropriété, le syndic pourra également vous demander des frais de dossier étant donné qu’il s’agit d’une mission complémentaire à son mandat. Pour une copropriété gérée par un propriétaire ou un syndic, il est important de savoir si votre parking bénéficie d’un permis. La complexité de demande de permis oblige à passer par certaines sociétés spécialisées dont le coût pour la classe 1 A peut dépasser plusieurs dizaines de milliers d’euros. N’oubliez donc pas le renouvellement de votre permis. Pour les immeubles neufs, il est important de faire savoir, à l’autorité qui a délivré le permis, du changement de titulaire (promoteur vers la copropriété par exemple). Petite expérience vécue, une copropriété composée de plus de 400 parkings, tous appartenant à des particuliers et dont le promoteur n’avait pas demandé de permis, s’est vu notifié par l’IBGE une mise en demeure de régulariser la situation (10 ans après la réception des lieux …).  A la question : et si le parking ne dispose pas du permis, que se passe t il ?, réponse : le parking sera interdit d’exploitation. Au vu de la complexité de la régularisation, il a été fait appel à une société spécialisée pour ce genre de procédure, coût un peu moins de 25.000 €. Autre cas, un promoteur fait ériger un immeuble à appartements, mais l'architecte oublie d'introduire une demande de permis pour le parking.  Entre temps, les appartements sont vendus, ainsi que les parkings ... L'IBGE fait remarquer que pour obtenir une éventuelle régularisation, certains parkings devront être modifiés ou déplacés.  Que de temps et d'énergie perdus.  Si vous avez d’autres expériences à évoquer, n’hésitez pas à me les faire connaître pour les exposer. Pour plus d’information, surfer sur le site de l’IBGE dans mes liens ou comme toujours, de la documentation peut vous être envoyée sur simple demande. Excellente journée.

lundi, 13 août 2007

Installations électriques, report de l'entrée en vigueur

L’arrêté royal du 1er avril 2006 impose que lors de tout transfert de propriété (c'est-à-dire à chaque vente d’un bien immobilier), le vendeur est tenu de faire effectuer, à sa charge, une visite de contrôle de son installation électrique et de transmettre ce rapport à son notaire. « Bonne nouvelle …», l’entrée en vigueur de l’arrêté est remis au 1er juillet 2008. Pour mémoire, il existe 11 organismes agréés (arrêté ministériel du 10 janvier 2007) pour délivrer ces attestations.  Un électricien ne disposant pas de cette agréation NE peut pas vous la délivrer !!  Sur simple demande et gratuitement, je peux vous fournir les coordonnées de ces organismes. Bonne journée.

dimanche, 12 août 2007

Certificat énergétique

Une directive européenne , prévoit qu'au plus tard en 2009, chaque batiment existant, neuf, loué ou vendu, devra disposer d'un certificat énergétique.

Ce certificat attestera des performances de votre bien et plus particulièrement de son isolation, de sa ventilation, ou de son installation de chauffage.

Cette directive est en cours de transposition dans le droit belge et obligera tous les promoteurs, propriétaires et bailleurs de produire ce certificat à leurs acheteurs ou locataires.

Le fait de disposer d'un tel certificat démontrera (ou non ...) la haute efficacité énergétique d'un batiment.

Je reviendrai plus tard comment obtenir ce certificat et chez qui.