lundi, 10 septembre 2007

Privilège en faveur des copropriétés

Pour mémoire, lorsqu'un copropriétaire ne paie plus ses charges, il reste au syndic de récupérer les impayés, soit par voie de conciliation, soit par voie judiciaire.  Cette dernière voie, entraine bien entendu d'importants frais de justice et d'avocat.

En cas de mise en vente du bien du propriétaire, la copropriété, représentée par son syndic, doit demander au notaire (s'il veut bien, aucune obligation pour lui) de retenir le montant sur le produit de la vente quant il n'y a pas d'autres créances d'un rang privilègié à celui de la copropriété.

Dernier recours, introduire une demande au juge des saisies pour mettre l'appartement en vente publique, afin que l'association des copropriétaires, puisse récupérer les impayés (extrêment long et couteux pour les copropriétés puisqu'il faut un jugement au préalable, et pendant ce temps, les autres copropriétaires, provisionnent les impayés du défaillant).

Une proposition de loi a été déposée à la chambre des représentants ce 16 août 2007 par la députée Clothilde Nyssens (CDH) en vue de modifier la loi hypothécaire pour créer un privilège en faveur des associations de de copropriétaires.

La proposition de loi est visible sur le lien suivant :

www.lachambre.be/FLWB/PDF/52/0110/52K0110001.pdf

Cette proposition, si elle passe, permettra aux copropriétés d'être au même rang  que le fisc, l'ONSS, ...

 

 

jeudi, 06 septembre 2007

Conseil de gérance, à quoi sert il

Tout d'abord, faut il rappeler que le conseil de gérance n'a aucune compétence légale.  La loi prévoit seulement l'obligation d'une majorité des 3/4 si l'assemblée décide d'en créer un.

La conseil de gérance aura pour mission d'assister le syndic (donner des avis par exemple) et de contrôler sa gestion (examen des offres de prix pour des travaux non urgents, ...).

Le conseil de gérance est généralement composé d'un président et de deux assesseurs, voir plus, dans des grands complexes d'immeubles (sans compter le vérificateurs aux comptes).

Retenons également que le conseil de gérance n'est pas responsable de la gestion du syndic, que sa fonction est celle d'un mandataire à titre gratuit et sa responsabilité est décrite dans les articles 1991 et 1992 du Code Civil.

Néanmoins, le syndic pourra lui proposer de souscrire une police d'assurance "conseil de gérance" et bien souvent proposée dans l'offre "assurance incendie".

Par leurs rôles important dans une copropriété, les membres du conseil de gérance devront donner un peu de leur temps à leur immeuble et au syndic.

Le conseil de gérance n'a pas d'ordre à donner au syndic, mais ce dernier travaillera en bonne harmonie avec le conseil de gérance.

Il est malheureusement dommage de constater qu'il devient de plus en plus difficile de trouver des propriétaires pour faire partie d'un conseil de gérance "actif" et soucieux de la bonne gestion de leur immeuble.  Ce fait est plus particulièrement remarqué dans les immeubles nouvellement construits.

Le syndic sera déjà satisfait d'obtenir le quorum nécessaire à la première assemblée.  On constatera ici la défection de certains propriétaires à se déplacer aux assemblées.

Félicitons les conseils de gérance, les vérificateurs et tous les propriétaires qui donnent de leur temps ... à leur patrimoine.

Enfin, il ne faut pas confondre le bureau de l'assemblée qui sera composé de propriétaires élus au début de l'assemblée  et dont la mission sera de vérifier le bon déroulement de l'assemblée, ainsi que de la présider.

J'attends bien entendu vos réactions sur ce sujet qui devrait, normalement, intéresser tout copropriétaire soucieux de leur patrimoine.

Très bonne journée.

lundi, 03 septembre 2007

Assurance : veillez que votre locataire soit bien assuré

assurance locataire

16:44 Écrit par PL dans assurance | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : assurance, photo, dessin |  Facebook |

Syndic de copropriété : Comment est il nommé

Qui peut être syndic :

  • soit un agent immobilier, inscrit au tableau de l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers - www.ipi.be , il est soumis à des règles déontologiques vis à vis de l'I.P.I., mais aussi à la loi.
  • soit un propriétaire d'un lot qui habite ou non dans l'immeuble.

C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui, de manière générale, a le pouvoir de nommer le syndic (qu'il s'agisse d'une personne morale - société - ou d'une personne physique) - article 577 - 8 §1 du code civil.

Dans le cas d'une construction neuve, le syndic peut également se faire nommer soit directement par le reglement de copropriété (statuts de l'immeuble), dans ce cas, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale (article 577 - 8 § 1 aliéna 2 du code civil), soit sous appel d'offre du promoteur.  Le syndic présentera sa candidature lors de la première assemblée.

Il est parfois plus aisé pour les copropriétaires non avertis, qu'un syndic soit, au moins, présenté par la promoteur, afin que ce dernier, et si possible déjà aguerri dans la gestion d'un immeuble neuf, puisse démarer l'immeuble dans les meilleures conditions.  En effet, la gestion d'un tel immeuble est différente d'un immeuble classique où tous les contrats sont passés, les conseils de gérance nommés, les réceptions accordées, et bien souvent la garantie décennale échue.

Si l'assemblée générale ne nommait pas de syndic, tout copropriétaire pourrait demander au Juge de Paix d'en nommer un.

La durée du mandat du syndic ne peut excéder 5 ans, au terme de la période, son mandat peut être renouvelé pour une même durée maximale.

à plus tard pour de nouveaux conseils.

vendredi, 31 août 2007

Où enregistrer le contrat de bail ?

Je fais suite à mon post du 10 août 2007 dans lequel je vous parlais de l'obligation d'enregistrer les baux.

Le contrat de bail doit être enregistré au bureau d'enregistrement où se situe l'immeuble loué.

Vous avez 2 possibilités, soit en naviguant sur le site :

http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.php?lang=fr

(après essai, il est préférable de désactiver votre Norton ou autre anti virus pour le bon fonctionnement du site fédérale ...no comment).

Lorsque vous êtes sur le site, cliquez sur :

  1. "compétences" dans la colonne de gauche;
  2. sur "ACED" dans la liste de sélection "Administration";
  3. "enregistrement des baux d'immeubles" dans la liste des compétences;
  4. pour finir par entrer le code postal de l'immeuble loué.

C'est facile et rapide.

Sinon, il vous reste le téléphone (non essayé Clin d'oeil) 02.57.257.57 tous les jours ouvrables entre 8 et 17.00 H.

Petite facilité supplémentaire, vous pouvez envoyer votre bail à enregistrer soit par la poste, par fax, en se déplacant ou encore par mail ... à l'adresse du bureau compétent.  Dans ce cas, le bailleur doit envoyer le contrat, correctement complété et signé par les deux parties, sous format "pdf".

Ne pas oublier que le contrat doit être enregistré dans les 2 mois de la signature.  L'enregistrement est gratuit pour les baux de résidence principale.

bon surf.

mardi, 28 août 2007

Possibilité de gratuité de l'enregistrement de l'état des lieux obligatoire

Pour mémoire, une loi programme a prévu la gratuité de l'enregistrement obligatoire des contrats de bail, affectés exclusivement au logement, dans les 2 mois de la signature (cette obligation repose entièrement sur la bailleur).

Les annexes au contrat de bail seront également enregistrées gratuitement sous 2 conditions :

  1. l'annexe doit être présentée avec le contrat de bail au bureau d'enregistrement;
  2. le contrat de bail lui-même ou une déclaration au pied du contrat doit renvoyer expressément à l'annexe.

(cfr circulaire du 9 mai 2007)

Pour rappel, les 3 annexes au contrat de bail sont les suivantes :

  • la liste des conditions minimales notamment en matière de sécurité;
  • une annexe explicative;
  • l'état des lieux du bien loué.

Par conséquent, l'enregistrement de l'état des lieux entraîne des frais, sauf lorsque l'état des lieux se rapporte à un contrat de bail qui peut être enregistré gratuitement, c'est à dire lorsque le contrat de bail et l'état des lieux sont enregistrés en même temps (uniquement pour les baux de résidence principale et pour ceux conclus après le 15 juin 2007).

Bonne journée.

jeudi, 23 août 2007

Faut il adoucir l'eau ?

eauIl existe plusieurs solutions techniques, néanmoins, une seule est fortement recommandée, notamment pour les copropriétés.La technique à résine échangeuse d'ions: c'est le système le plus efficace. Au contact de la résine, les ions calcium et magnésium, responsables de la dureté, sont éliminés par adsorption sur celle-ci et remplacés par des ions sodium.Pour mémoire, ce n'est qu'aux températures supérieures à 60°C que l'entartrage augmente.  Adoucir l'eau froide est pratiquement inutile. Il est conseillé de brancher l'adoucisseur uniquement pour protéger les conduites destinées à alimenter la production d'eau chaude.  La régénération de la résine s'effectue au moyen de sel. Il existe deux types de commande la provoquant : le système chronométrique qui permet de programmer la régénération entre 1 et 12 jours sans tenir compte de la consommation en eau et le système volumétrique qui régénère la résine après utilisation d'un certain volume d'eau.   Pour résumer, un adoucisseur augmente simplement votre confort de vie, mais aussi les coûts fixes (acquisition du matériel, achat du sel, entretien annuel de l’adoucisseur, frais de réparation), dans un immeuble à appartements où il existe un circuit d’eau chaude sanitaire, l’adoucisseur est intéressant.  L’eau alimentant la chaudière étant en circuit fermé, il n’est pas nécessaire de l’adoucir.  Petits conseils :Réglez la température de l'eau chaude sous 55 degrés Celsius. Plus l'eau est chaude, plus les dépôts de calcaire seront importants.  Nettoyer vos appareils électriques (chauffe eau, cafetière, …) avec du vinaigre bouillant.  Quelques sites :www.vivaqua.bewww.aquabelgica.bePour la Wallonie :www.icbw.bewww.aqualwal.be

Pour Bruxelles : www.ibde.be

Excellente journée !