samedi, 18 août 2007

Achat sur plan, les intervenants

Vous pourrez trouver toutes les principales personnes qui ont un lien direct ou indirect avec l’immeuble nouvellement construit.   - le maître d’ouvrage : personne physique ou morale pour qui sont réalisés des travaux, celui-ci choisit un maître d’œuvre, s’entend avec lui sur un projet et sur les solutions techniques proposées et lui confie le suivi des travaux. - le promoteur : est un professionnel qui fait construire pour vendre ou louer les constructions édifiées pour son compte - le notaire : Le notaire est un officier public, nommé par le Roi.  Sa compétence couvre trois grands domaines du droit : le droit immobilier (achat, vente de biens immobiliers, emprunts, ...) le droit familial (contrat de mariage, adoption, donation, succession, divorce, ...) ainsi que le droit des affaires (constitution de sociétés, fusion, ...).  dans le cas de la construction d’un immeuble à appartements, par exemple, il rédige les statuts de l’immeuble et passe les actes. - l’architecte : conçoit, pour le compte de tiers les édifices ou transformation, tant sur le plan technique, fonctionnel et esthétique puis dirige les travaux nécessaires.  Ce dernier peut être tenu responsable de vices graves pendant 10 ans (article 1792 du code civil) et qui affectent la stabilité de l’immeuble et qui ne pouvaient pas être visible lors de la réception provisoire.  La responsabilité de l’architecte porte sur la conception et le contrôle de l’exécution des travaux tandis que la responsabilité de l’entrepreneur porte sur l’exécution même des travaux. - l’entreprise générale ou l’entrepreneur : exécute des travaux dans le domaine immobilier (construction ou rénovation).  Son enregistrement vous garantit qu’il répond en tant qu’entrepreneur aux exigences financières et techniques. - La société momentanée : dans certains cas, par exemple lors de projets de constructions importants, il se peut qu’un promoteur ou un entrepreneur face appel à une autre société concurrente pour collaborer ensemble. - les sous traitants : est un contrat par lequel une entreprise confie à une autre entreprise l’exécution de travaux indispensables à son activité qu’elle ne souhaite pas effectuer elle-même.  Par exemple : l’aménagement d’une cuisine, la grue, la plomberie, la couverture de la toiture, … - le commercialisateur : il arrive bien souvent que promoteur ne vend pas lui-même sa réalisation, il fait appel à un commercialisateur, ou une agence immobilière qui se chargera de vendre son immeuble.  Néanmoins, il arrive que certains promoteurs disposent de leurs propres commerciaux. - le syndic : agent immobilier de formation, ce dernier peut se faire élire soit directement dans l’acte de base, dans ce cas, son mandat est échu à la première assemblée générale, soit sous appel d’offre du promoteur, le syndic présente sa candidature lors de la première assemblée, il peut être bien entendu proposé par l’un des co-propriétaires. - le copropriétaire : est propriétaire de parties indivises de l’immeuble (les parties communes de l’immeuble tels que l’ascenseur, la cage d’escaliers, la toiture, les murs porteurs, …).  Les copropriétaires invités à participer à l’assemblée générale plénière de l’association pourront délibérer (selon des critères de quorum et de vote) sur l’ordre du jour envoyé lors de la convocation pour l’assemblée. - l’expert de la copropriété : pas obligatoire, mais indispensable pour la réception provisoire des parties communes de l’immeuble, ce dernier représentera la copropriété (si l’assemblée l’a décidé) pour la partie technique de réception de l’immeuble afin de relever les imperfections et manquements de la construction Bon week end,  

mercredi, 15 août 2007

attention à votre permis

Permis environnement pour les parkings à Bruxelles Toute personne ou toute société qui désire mettre en exploitation une usine, un atelier ou un immeuble qui comporte des installations classées de classe 1A, 1B ou 2 doit obtenir préalablement une autorisation administrative appelée "permis d'environnement". Le régime du permis d'environnement remplace celui du permis d'exploiter (Ordonnance du 30 juillet 1992 relative au permis d'environnement (M.B. 29.07.1992) modifiée par l'ordonnance du 23 novembre 1993 (M.B. 26.XI.1993)). Un petit jargon qui met bien à mal certaines copropriétés, pourquoi ? Il faut savoir pour qu’un parking puisse être utilisé, le permis doit être octroyé par l’IBGE, l’Institut Bruxellois pour la gestion de l’Environnement. Sans permis délivré, pas d’exploitation du parking. La classe de permis sera différente en fonction du nombre de parking et dépend de la nature et de la gravité des nuisances qu'elle est susceptible de causer. Il existe actuellement quatre classes d'installations : 1A, 1B, 2 et 3. La classe 3 est la classe la moins stricte, la 1A est la plus stricte.Classe 2 : Garages, emplacements couverts où sont garés des véhicules à moteur comptant de 10 à 24 véhicules automobiles ou remorques.Classe 1B : Garages, emplacements couverts où sont garés des véhicules à moteur comptant de 25 à 200 véhicules automobiles ou remorques.Classe 1A : Garages, emplacements couverts où sont garés des véhicules à moteur comptant plus de 200 véhicules ou remorques.  Il s’agit de la procédure la plus lourde, mais aussi la plus exceptionnelle.  Elles sont soumises à une étude d'incidence sur l'environnement. Sont notamment soumis à cette procédure les immeubles qui comprennent plus de 200 emplacements de parking, couverts ou à l’air libre (à compter séparément pour déterminer si l’on entre dans la catégorie).Pour les installations de classe I.A, I.B et II, la durée de validité du permis est en général fixée à 15 ans, à partir du début de leur exploitation. Attention, cependant : l’autorité qui vous a octroyé le permis peut réduire cette durée… mais en motivant dûment sa décision.Ce délai de 15 ans peut être prolongé une fois, pour la même durée.Si vous souhaitez prolonger la durée de validité de votre permis, n’oubliez pas d’introduire votre demande de prolongation au moins un an avant l’échéance de votre permis initial.Une étude d’incidences doit être réalisée à l'occasion d’une demande de certificat ou de permis d’environnement pour les projets de la classe I.A. L’étude d’incidences sera réalisée obligatoirement par un chargé d’étude agréé au niveau régional.Un rapport d’incidences, élaboré par l'exploitant lui-même, est requis pour les installations de classe I.B. Néanmoins, une étude d’incidences sera obligatoire si le Gouvernement le juge nécessaire sur base d’une proposition de la commission de concertation. Ceci se produit rarement. Une étude ou un rapport d'incidences est requis pour certains projets qui nécessitent un permis ou certificat d'urbanisme (voir annexes A et B de l'ordonnance du 5/6/97 relative à l'urbanisme). Un droit de dossier est levé à charge du demandeur lors de l’introduction de la demande. Le montant s'élève :- pour les installations de classe I.A à :* 625 EUR pour un certificat d’environnement;* 2.500 EUR pour un permis d'environnement sans certificat préalable;* 1.250 EUR pour un permis d'environnement précédé d'un certificat d’environnement;- pour les installations de classe I.B à 250 EUR;- pour les installations de classe II et temporaires à 125 EUR;- pour les installations de classe III : gratuit. Il faut ajouter à cela les frais de dossier au niveau communal, variables selon les communes ainsi que les frais de l'étude d'incidences s'il y a lieu.  Pour une copropriété, le syndic pourra également vous demander des frais de dossier étant donné qu’il s’agit d’une mission complémentaire à son mandat. Pour une copropriété gérée par un propriétaire ou un syndic, il est important de savoir si votre parking bénéficie d’un permis. La complexité de demande de permis oblige à passer par certaines sociétés spécialisées dont le coût pour la classe 1 A peut dépasser plusieurs dizaines de milliers d’euros. N’oubliez donc pas le renouvellement de votre permis. Pour les immeubles neufs, il est important de faire savoir, à l’autorité qui a délivré le permis, du changement de titulaire (promoteur vers la copropriété par exemple). Petite expérience vécue, une copropriété composée de plus de 400 parkings, tous appartenant à des particuliers et dont le promoteur n’avait pas demandé de permis, s’est vu notifié par l’IBGE une mise en demeure de régulariser la situation (10 ans après la réception des lieux …).  A la question : et si le parking ne dispose pas du permis, que se passe t il ?, réponse : le parking sera interdit d’exploitation. Au vu de la complexité de la régularisation, il a été fait appel à une société spécialisée pour ce genre de procédure, coût un peu moins de 25.000 €. Autre cas, un promoteur fait ériger un immeuble à appartements, mais l'architecte oublie d'introduire une demande de permis pour le parking.  Entre temps, les appartements sont vendus, ainsi que les parkings ... L'IBGE fait remarquer que pour obtenir une éventuelle régularisation, certains parkings devront être modifiés ou déplacés.  Que de temps et d'énergie perdus.  Si vous avez d’autres expériences à évoquer, n’hésitez pas à me les faire connaître pour les exposer. Pour plus d’information, surfer sur le site de l’IBGE dans mes liens ou comme toujours, de la documentation peut vous être envoyée sur simple demande. Excellente journée.

lundi, 13 août 2007

Installations électriques, report de l'entrée en vigueur

L’arrêté royal du 1er avril 2006 impose que lors de tout transfert de propriété (c'est-à-dire à chaque vente d’un bien immobilier), le vendeur est tenu de faire effectuer, à sa charge, une visite de contrôle de son installation électrique et de transmettre ce rapport à son notaire. « Bonne nouvelle …», l’entrée en vigueur de l’arrêté est remis au 1er juillet 2008. Pour mémoire, il existe 11 organismes agréés (arrêté ministériel du 10 janvier 2007) pour délivrer ces attestations.  Un électricien ne disposant pas de cette agréation NE peut pas vous la délivrer !!  Sur simple demande et gratuitement, je peux vous fournir les coordonnées de ces organismes. Bonne journée.

dimanche, 12 août 2007

Certificat énergétique

Une directive européenne , prévoit qu'au plus tard en 2009, chaque batiment existant, neuf, loué ou vendu, devra disposer d'un certificat énergétique.

Ce certificat attestera des performances de votre bien et plus particulièrement de son isolation, de sa ventilation, ou de son installation de chauffage.

Cette directive est en cours de transposition dans le droit belge et obligera tous les promoteurs, propriétaires et bailleurs de produire ce certificat à leurs acheteurs ou locataires.

Le fait de disposer d'un tel certificat démontrera (ou non ...) la haute efficacité énergétique d'un batiment.

Je reviendrai plus tard comment obtenir ce certificat et chez qui.

 

vendredi, 10 août 2007

Obligation d'enregistrement des baux

Depuis le 1er janvier 2007, tous les baux en matière de location affectés au logement d'une famille devront être enregistrés.

L'enregistrement du bail bénéficiera au locataire d'une protection légale contre l'exclusion par un éventuel nouveau propriétaire qui sera tenu de respecter les conditions du bail.

L'enregistrement du bail (gratuit) doit se faire au bureau d'enregistrement du lieu où se trouve le bien loué.

Le contrat de bail doit être enregistré dans les deux mois de la signature du contrat.

A défaut d'enregistrement et pour les baux conclus de + de 3 ans, le locataire pourra mettre fin au contrat sans préavis.

mercredi, 08 août 2007

Immobilier, Une première

Je vous souhaite la bienvenue sur ce blog.

Ce blog est le fruit de 7 ans de travail dans un bureau d'architecture et de gestions immobilières, en passant par la création et le développement de la gestion immobilère neuve dans l'une des plus grande agence immobilère durant 3 ans.

Ces années m'ont appris que le propriétaire d'un ou plusieurs biens, n'est pas tenu informé, ni assisté dans ses démarches d'acquisition d'un bien.  Et plus particulièrement lors d'un achat sur plan.

Les nouvelles réglementations découragent les investisseurs et bailleurs occasionnels, la gestion d'un bien devient un métier.

J'ai rencontré une quantité de difficultés administratives, juridiques, comptables, techniques que ce soit vis à vis de l'administration régionale ou communale, en matière de copropriété, avec les compagnies d'assurance, avec les promoteurs et entreprises générales.

Je suis à votre service pour vous aider et vous assister dans vos démarches de locations, gestions, ventes, mais aussi d'accompagnement lors des réceptions provisoires et définitives de votre bien (appartement ou maison).

N'hésitez pas à me laisser vos anecdotes lors de vos investissements immobiliers, vos souhaits d'assistance, ce que vous attendez en matière de conseils immobiliers.

Une mise à jour régulière communiquera les points d'attention qu'un bailleur avertit se doit de connaître.